[특집]"집값 잡는다더니"…이재명표 부동산 정책, 구원투수인가 시한폭탄인가

GK뉴스온 | 선우진 기자

이재명 대통령이 취임 이후 부동산 시장 안정을 국정 최우선 과제 중 하나로 내걸고 잇단 대책을 쏟아내고 있다. 지난 23일 서울 여의도 KBS 별관에서는 '부동산정책 국민 대토론회'가 열려 공급·금융·세제 개편 방향을 놓고 국민과 전문가들의 의견이 오갔다. 취임 1년을 갓 넘긴 시점에서 정부의 부동산 정책을 둘러싼 평가는 극명하게 갈린다. 본지는 정책의 명암을 균형 있게 짚어본다.

"시장에 분명한 신호를 줬다" — 긍정 평가

이재명 정부는 출범 초기부터 강도 높은 대출 규제로 시장에 충격을 줬다.  수도권 규제지역 내 주택 구입 목적 주택담보대출 한도를 6억 원으로 제한하는 대책이 금융위원회 주도로 발표됐으며, 이는 문재인 정부 시절 나온 부동산 대책의 대출 규제를 모두 합한 것보다 강력하다는 평가를 받았다.  단계적으로 규제를 강화하기보다 집권 초반 시장에 충격을 줘 집값 상승 기대 심리를 조기에 꺾으려는 의도로 풀이된다.

이후 정부는 공급 확대에도 속도를 냈다. 지난 1월 29일에는 서울 용산구 1만2600호, 과천시 9800호, 노원구 태릉CC 부지 6800호 등 도심 공공부지와 신규 공공주택지구, 노후청사 복합개발을 통해 총 5만9700호를 공급하겠다는 계획을 내놓았다.대책 발표 이후에도 정부는 부동산 시장 안정에 대한 의지를 담은 강경 메시지를 잇달아 내며, SNS를 통해 야당과 언론의 문제 제기에 직접 반박하는 등 정면 대응하는 모습을 보였다.

이 대통령 개인 차원의 상징적 조치도 눈길을 끌었다. 지난 2월 27일 대통령이 자신의 자택을 매도하겠다고 선언하며 부동산 안정 의지를 재확인했고, 3월 22일에는 주택·부동산 정책의 논의와 입안, 결재 과정에서 다주택자와 비거주 고가주택 소유자, 부동산 과다보유자를 배제하도록 청와대와 내각에 지시했다.  다주택 보유 참모나 고위 공직자가 정책 결정에 관여할 경우 제도가 왜곡되거나 사익을 취할 수 있다는 우려를 차단하기 위한 조치로 해석된다.

세제 개편 논의도 본격화하고 있다. 이 대통령은 지난 23일 대토론회에서  초고가 주택을 보유한 사람은 사회적 비용에 상응하는 부담을 지는 것이 자연스럽게 받아들여질 필요가 있다는 취지로 말했으며 초고가 주택에 대한 보유세 강화와 거래세 완화, 양도세 체계 개편, 생애 1회 비과세 적용 등 다양한 세제 개선 방안이 토론에서 제시됐다. 

 실거주 여부를 중심으로 한 과세 체계 개편 목소리도 커지고 있다. 앞서 취임 1주년 기자회견에서도 이 대통령은 실거주 목적이 아니라면 선진국 수준으로 보유 부담을 져야 한다는 입장을 강조했고, 시민단체들도 보유세 개편 의지에 대해 긍정적으로 평가하며 자산 불평등 문제를 근본적으로 개선할 정책이 필요하다고 지적한 바 있다.

찬성 측은 이런 일련의 행보가 "말이 아닌 행동으로 시장에 신호를 준 정책"이라고 평가한다. 투기 수요 차단과 실수요자 보호, 공급 확대라는 세 축을 동시에 추진하며 과거 정부와 달리 정책 결정 과정의 이해충돌 소지까지 선제적으로 차단했다는 점이 강점으로 꼽힌다.

"단기 처방에 그친다" — 비판적 평가

반면 정부·여당 내부에서조차 우려의 목소리가 나온다. 친이재명계로 분류되는 이언주 더불어민주당 의원은 지난 24일 대토론회에 대해 "들으면서 답답한 마음이 계속 들었다"며, 시장 원리와 행정의 신뢰 보호 원칙에 맞지 않는 위험한 제안들이 나왔다고 지적했다.

그는 최근 수도권 젊은 중산층·서민 가구 중 전월세난으로 어려움을 겪는 경우가 많다는 점을 짚으며 수요 억제책에 대한 원점 재검토가 필요하다고 밝혔다.

야당 쪽 비판은 더 직접적이다.  국민의힘이 개최한 부동산정책 정상화 토론회에서는 현 정부의 부동산 대책이 대출과 세제 규제에 치우친 단기 처방에 머물고 있다는 지적이 제기됐다. 참석 전문가들은 정부가 공급 확대를 내세우면서도 동시에 금융·세제 규제로 수요를 억제하는 모순된 정책을 펴고 있다고 비판했으며, 공급의 90%를 차지하는 민간 부문이 참여할 수 있는 여건 조성이 시급하다고 주장했다.  정비사업 이주비 대출 완화, 조합원 지위 양도 제한 완화 등 민간 공급을 촉진할 제도 개선이 필요하다는 제안도 나왔다.

앞서 공개된 공급 대책의 실효성에 대한 의문도 제기된다.  발표된 공급 물량의 상당수가 과거 정부에서도 발표됐지만 불발됐거나 이미 지자체가 추진 중이던 사업이라는 지적이 나온다.  또 강력한 대출 규제의 부작용을 우려하는 시선도 있다. 6억 원 대출을 30년 만기로 갚을 경우 매달 원리금이 300만 원에 달해, 평균 가구 소득 대비 상당한 부담이 될 수 있다는 분석도 나온 바 있다.

대통령의 항변 — "가격 통제가 목표는 아니다"

이런 논란 속에 이 대통령은 정책의 목표를 직접 설명하며 논쟁에 뛰어들었다.  그는 23일 대토론회에서 정부의 부동산 정책 목표가 가격을 인위적으로 낮추는 데 있는 것이 아니라 시장 정상화에 있다고 강조했다. "부동산 정책의 목표는 억지로 가격을 낮추자는 것이 아니다. 그것은 사회주의 국가에 가깝지 않은가"라며, 시장질서를 무시하고 가격을 통제하는 것은 정책 목표가 되기 어렵다고 밝혔다.

동시에 지역별 형평성 문제도 인정했다.  이 대통령은 지방에서는 30억 원짜리 집이 매우 비싸게 여겨지지만, 서울에서 같은 가격의 주택을 초고가 주택으로 판단해 중과세할 경우 상당한 조세 저항이 벌어질 수 있다며, 각자 처한 상황에 따라 판단이 다를 수밖에 없어 어려운 문제라고 토로했다. 그는 이 문제를 "대한민국 최대 과제 중 하나"로 규정하며, 공급이 매우 중요하지만 정작 어디서 어떻게 물량을 늘릴지가 마땅치 않은 현실적 한계도 언급했다. 그린벨트 해제를 두고도 인근 주민들의 반대와, 일부에서는 훼손을 감수하고서라도 주택을 지어야 한다는 의견이 엇갈리고 있다고 소개했다.

지난 21일 국무회의에서는  부동산을 "우리 사회가 직면한 가장 심각한 문제"로 규정하며, 속도감 있는 공급 대책과 함께 현실에 부합하는 실수요자 지원 대책을 마련하고, 조세 제도 역시 국민의 상식과 눈높이에 기초해 공정하고 합리적으로 정비하겠다고 밝히기도 했다.

데스크의 시각 — 성급한 결론보다 냉정한 추적을

취임 1년여 만에 이재명 정부의 부동산 정책을 "최선" 또는 "최악"이라는 단일한 잣대로 재단하기는 이르다는 것이 본지의 판단이다. 강력한 대출 규제로 단기 과열을 진정시키고, 정책 결정 과정에서 이해충돌 소지를 선제적으로 차단한 점은 분명한 성과로 꼽을 만하다. 반면 공급 대책의 실효성, 수요 억제와 공급 확대 사이의 정책 모순, 세제 개편의 구체적 방향은 여전히 안갯속이다.

무엇보다 여권 내부에서조차 자성의 목소리가 나오고, 대통령 스스로 "판단이 어려운 문제"라고 토로할 만큼 부동산 정책은 지역·계층별 이해관계가 첨예하게 갈리는 사안이다. 정책의 최종 성패는 앞으로 발표될 세제 개편안의 구체적 내용과, 공급 대책이 실제 입주로 이어지는지에 달려 있다. 본지는 후속 대책과 그 이행 과정을 지속적으로 추적 보도할 예정이다.

선우진기자 | GK뉴스온