[GK뉴스온 = 선우진 기자 (superjb1004@gmail.com)] 정부가 추진 중인 '2026년 부동산 세제 개편안'을 두고 주거복지 현장과 학계에서 "정부의 정책 실패 책임을 국민에게 전가하는 징벌적 과세"라는 강한 비판이 제기됐다.

최근 발표된 개편안은 종합부동산세 과세 기준을 기존 주택 수에서 주택 가액 중심으로 전환하며, 1세대 1주택자의 기본공제를 공시가격 14억 원(시가 약 20억 원)으로 상향하고 시가 30억~40억 원 이상 주택에 대한 세율을 인상하는 내용을 골자로 한다. 정부는 중저가 1주택자의 부담을 낮추고 초고가 주택에 대한 과세를 정상화하겠다는 입장이지만, 주거복지 전문가는 이에 대해 "현실을 외면한 치명적인 모순"이라고 일침을 가했다.

"정부 정책의 부작용으로 상승한 집값을 근거로 국민에게 '초고가'의 굴레를 씌우고 징벌적 과세를 적용하는 것은 주거복지의 본질에 어긋난다. 참된 세정은 가격이라는 결과가 아닌, 그 집에서 살아온 삶의 맥락을 살피는 데서 시작되어야 한다."

— 박근석 한국주거복지연구원 원장 (정보관리학 박사)

 

 

박근석 한국주거복지연구원 원장은 이번 개편안의 '초고가 주택 핀셋 과세' 프레임 뒤에 정부의 책무 유기가 숨어있다고 지적한다. 현재 초고가로 분류되는 주택 소유자 대다수는 투기나 불로소득을 노린 것이 아니라, 과거 공급 부족·임대차 입법 불안정·금융 규제 등 정책 부작용으로 집값이 폭등하면서 형성된 결과물이라는 설명이다. 정부가 과도한 시장 개입으로 집값을 올려놓고, 이제 와서 상승한 가액만을 기준으로 국민을 '초고가 주택 소유자'로 낙인찍는 것은 주객전도라는 지적이다.

■ 주거복지 극복을 위한 4대 세제 개편 제언

1. 절대적 가액 대신 '상대 지수(상대가격지수)' 과세 기준 도입

   • 특정 금액(시가 30억~40억 원 등)을 일률적 과세선으로 삼으면 인플레이션 발생 시 성실 실거주자가 자동으로 징벌적 과세 대상에 편입된다. '전국/수도권 상위 1~2% 주택 가액'과 연동되는 상대가격지수를 도입해 과세선이 정교하게 자동 조정되어야 한다.

   •  

2. '자산부유-현금빈곤' 고령자 대상 소득 연동형 과세 캡(Tax Cap) 신설

   • 은퇴 후 소득이 국민연금 수십만 원에 불과하지만 장기 거주로 고가 주택을 보유하게 된 '자산부유-현금빈곤(Asset Rich, Cash Poor)' 고령층을 위해 '20년 이상 장기 실거주 + 무/저소득 고령자' 예외 트랙 및 소득 대비 보유세 비율 제한(Tax Cap)이 필수적이다.

   •  

3. 미실현 이익 과세의 '양도 시점' 이연 및 실거주 보유세 대폭 감면

   • 실현되지 않은 가격 상승분에 매년 수천만 원의 보유세를 매기는 것은 무리다. 불로소득 환수는 양도소득세 단계에서 엄정 처리하되, 실거주 기간 보유세는 대폭 할인하거나 납부유예를 폭넓게 허용해야 조세 정의에 부합한다.

   •  

4. 전월세 시장 동요 방지 및 고령자 자발적 실거주권(AIP) 보장

• 과도한 보유세 부담으로 집주인의 실거주가 강제되면서 전세 품귀 및 월세화가 심화되어 무주택 서민과 세입자에게 피해가 가중되고 있다. 살던 곳에서 노후를 보내는 AIP(Aging in Place) 권리를 보호해야 한다.

■ 서민·고령층 전월세 시장 불안 우려… "따뜻한 사회안전망 세정 필요"

박 원장은 현행 세제의 부작용이 이미 전월세 시장까지 흔들고 있다고 경고했다. 보유세 부담을 피하기 위해 집주인들의 실거주가 늘어나면서 특정 지역에서는 전세 품귀와 월세 가격 상승이 급증하고 있으며, 이는 결국 무주택 서민과 세입자들의 주거 불안으로 직결되고 있다. 심지어 넓은 집에 살던 세입자들이 좁은 집으로 이주하면서 자녀들과 세대를 분할해야 하는 안타까운 상황까지 벌어지고 있다.

박 원장은 "살아오던 곳에서 존엄한 노후를 보내는 AIP(Aging in Place)는 주택 가격을 떠나 모든 고령자가 누려야 할 기본적 주거권"이라며, "정부가 추진하는 부동산 세제 개편이 '초고가 프레임'의 모순을 넘어 실질적인 주거복지 디테일을 갖추어 고령사회 대한민국에서 세제가 따뜻한 사회안전망으로 거듭나기를 촉구한다"고 강조했다.

 박근석 원장(한국주거복지연구원, 정보관리학박사)

[기사 제보 및 문의]

GK뉴스온 선우진 기자 (superjb1004@gmail.com)