[GK뉴스온]“부부공동명의면 무조건 절세?”…비거주 주택 종부세 셈법 달라진다

[GK뉴스온 디지털팀장 안재민 기자] 

부부가 주택 지분을 나눠 갖는 공동명의는 고가 주택 보유자 사이에서 대표적인 절세 방법으로 활용돼 왔다. 지분을 나누면 종합부동산세 계산 시 개인별 공제를 적용받고 과세표준도 분산되기 때문이다.

하지만 정부가 발표한 2026년 세제개편안에 따라 공동명의 주택의 종합부동산세 계산 방식이 달라질 전망이다. 특히 주택을 공동명의로 보유하고 있으나 실제 거주하지 않는 경우에는 세 부담이 커질 수 있다.

다만 모든 공동명의 주택의 세금이 일괄적으로 늘어나는 것은 아니다. 주택 가격과 실제 거주 여부, 특례 선택 여부에 따라 결과가 달라진다.

○ 공동명의 절세 공식 흔들리나 

현행 제도에서 부부 공동명의 1주택자는 개별 과세와 1세대 1주택 특례 중 유리한 방식을 선택할 수 있다. 개별 과세를 선택하면 부부가 각각 9억 원씩 총 18억 원의 기본공제를 받을 수 있었다.

그러나 정부 개편안은 실제 거주 여부를 종부세 계산에 반영하는 방향을 담고 있다. 실거주 1주택자에게는 기본공제를 높이는 반면, 비거주 1주택자에게는 9억 원의 기본공제를 적용하는 방안이 제시됐다.

실제 거주하지 않는 공동명의 주택은 개별 과세 시 합산 기본공제가 줄어들 수 있다. 공시가격이 높은 주택일수록 공제액 변화가 과세 대상 금액에 직접적인 영향을 준다.

▶ 실거주 여부가 세금 가른다 

이번 개편안에서 가장 큰 차이를 보이는 부분은 해당 주택에 실제로 거주하는지 여부다. 실거주 공동명의자는 기존처럼 각각 공제를 받는 방식이 유지되거나 특례를 선택할 수 있다.

반면 주택을 임대하고 다른 곳에 거주하는 경우에는 합산 기본공제액이 줄어들 수 있다. 다만 실제 세액은 주택 가격과 지분 비율, 특례 선택 여부에 따라 차이가 난다.

○ 2028년부터 계산 방식 달라져 

정부안은 종합부동산세 공정시장가액비율을 단계적으로 조정하는 내용도 담고 있다. 2027년 과도기를 거쳐 2028년부터는 1세대 1주택자와 그 밖의 주택 보유자에게 서로 다른 비율을 적용하는 방안이 제시됐다.

공동명의 1주택자가 특례를 선택하지 않으면 종부세 산정 시 다른 기준이 적용될 수 있다. 이로 인해 주택을 한 채만 보유하고도 다주택자와 유사한 기준을 적용받는다는 지적이 나온다.

▶ 공동명의 보유자, 무엇을 확인해야 하나 

공동명의 주택 보유자는 먼저 해당 주택에 실제로 거주하는지 확인해야 한다. 임대 중인 비거주 주택이라면 공제액 변화 가능성을 따져봐야 한다.

부부 각각 과세 방식과 1세대 1주택 특례 중 어느 쪽이 유리한지 비교하는 과정도 필수적이다. 배우자 명의의 다른 주택이나 상속주택이 있는 경우 특례 적용 여부가 달라지므로 세심한 확인이 필요하다.

○ 예측 가능한 세정이 관건 

부부 공동명의 제도는 그동안 세금 부담을 나누고 재산권을 보장하는 수단으로 활용돼 왔다. 그러나 앞으로는 명의 형태만으로 세금 유불리를 단정하기 어렵다.

정부는 세제 개편의 취지를 설명하는 것에 그치지 않고 예외 사유와 특례 신청 기준을 명확히 제시해야 한다. 납세자 역시 최종 확정된 법률과 개인별 거주 상황을 기준으로 세금 셈법을 다시 짜야 한다.